Az ingatlanpiac örök rejtélye: hogyan változnak a négyzetméterárak?

Bár a kormányzat már lépéseket tett a lakhatási válság enyhítése érdekében, a helyzet továbbra is komoly kihívások elé állítja a magyar családokat. Az ingatlan nem csupán egy épület, hanem a legmeghatározóbb vagyontárgy, amely életünk középpontjában áll. A megfelelő ingatlan kiválasztása nem egyszerű feladat, így fontos, hogy folyamatosan nyomon kövessük a piac alakulását. A szakértők friss elemzései vegyes képet mutatnak, de a kereslet élénksége és a várható áremelkedés előrejelzései egyértelműen kirajzolódnak. Most bemutatjuk a legújabb fejleményeket és tudnivalókat.

Nincs azonban új a nap alatt: ahogy 2024-ben, úgy idén is magas négyzetméterárak és bérleti díjak, szintén magas kamatkörnyezet és - bár a KSH szerint folyamatosan emelkedik, de - alacsony fizetési szintek nehezítették Magyarországon az otthonhoz jutást, jelentős lakhatási válságot okozva ezáltal.

Az Index az utóbbi két évben többször is rámutatott erre a problémára. Az előző év második felében a kormány is észlelte a helyzetet, és elhatározta, hogy különféle intézkedéseket vezet be a nehézségek enyhítése érdekében. Az új gazdaságpolitikai akcióterv 21 pontja között számos lakhatási kérdés és az otthonhoz jutást segítő intézkedés található. Ezekről részletesebben itt, valamint itt olvashatnak az érdeklődők.

Az ingatlanpiac híreinek kulcselemei a négyzetméterárak, amelyek meghatározzák, hogy az egyes régiókban mennyiért lehet hozzájutni egy lakáshoz vagy házhoz. Amennyiben ez a lehetőség sokak számára elérhetetlen – sajnos ez a valóság –, akkor a bérleti piac kerül előtérbe, és felmerül a kérdés, hogy mennyit kell fizetni egy albérletért. Fontos megjegyezni, hogy mindkét helyzetben jelentős szerepet játszik a lokáció, az ingatlan mérete, valamint annak műszaki tartalma.

Az ingatlanpiac dinamizmusát az előző év őszi időszakának keresletnövekedése indította el, amely azóta is töretlenül fennáll. Különösen a 80 millió forint alatti lakások iránti érdeklődés emelkedett meg, és ezen a szegmensen belül az ingatlanok értékesítése felgyorsult, gyakran az irányár körüli vagy akár annál magasabb áron is gazdára talál. Ezt a tendenciát a Balla Ingatlan legfrissebb statisztikái is megerősítik.

"A kereslet növekedésének hátterében az áremelkedésre vonatkozó várakozások állnak, amelyek az elmúlt hónapokban beigazolódtak. A hirdetési árak körülbelül 10 százalékos emelkedést mutattak, bár a valós értékesítési árak nem mindig követték ezt a trendet" - mondta Nagy Aloisia Andrea, az ingatlaniroda bel-budai és észak-budai szakmai vezetője.

Az ingatlanpiacon viszont komoly túlárazottság figyelhető meg. A szakértő véleménye szerint,

A kereslet, noha mostani állapotában dinamikus és erős, idővel visszaeshet, ha az árak folyamatosan emelkednek. Amennyiben az árak olyan magasságokba jutnak, ahol a vásárlók már nem tudják vagy nem akarják megfizetni a termékeket, a fizetőképes kereslet csökkenésével kell számolnunk.

A szűkös kínálat jelentős mértékben hozzájárul a tranzakciók felgyorsulásához, különösen a kis méretű, egy- és két szobás lakások esetében. "A kereslet túlnyomó része a kisebb ingatlanok irányába mutat, ami gyors értékesítéseket generál a piacon. Ezzel szemben a családi házak szegmense már nem élvezi ugyanazt a dinamikát" - mondta el Nagy Aloisia Andrea.

Elemzésünk során rámutattunk, hogy az ingatlanpiac jelentős részesedésért verseng az állampapírokból szabaduló tőkéből. Szakértők előrejelzése szerint a lakossághoz visszakerülő pénz és az abból származó kamatok jelentős hányada ingatlanbefektetésekbe áramlik majd. Ez a folyamat több száz milliárd forintot érinthet.

Balla Ákos interjújában hangsúlyozta, hogy az állampapírok és a magánnyugdíjpénztári megtakarítások felszabadulása már most is jelentős hatással van az ingatlanpiaci árak alakulására. A havi 150 ezer forintos munkáltatói lakhatási támogatás és más állami lakáscélú támogatások szintén hozzájárulhatnak a bérleti piac tisztulásához. A Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője úgy véli, hogy az ingatlanpiac további bővülésére lehet számítani, különösen a befektetési célú ingatlanok szegmensében.

"A lakáscélú hitelek hatása jelenleg még korlátozott, mivel a bankok szigorú feltételek mellett kínálják ezeket a lehetőségeket. Az állami ösztönzők azonban továbbra is kiemelkedő szerepet játszanak a folyamatban" - nyilatkozta. Hozzátette, hogy a kormány által kitűzött éves 25 ezer lakásépítési cél rendkívül ambiciózus, hiszen a fővárosban jelenleg évente csupán 6-8 ezer társasházi lakás iránt van kereslet. Ugyanakkor, kedvezőbb feltételek mellett ez a szám akár 10-15 ezerre is emelkedhet.

Az Index által bemutatott 200 milliárd forintos ingatlanalap-befektetési program komoly lehetőségeket kínálhat a megfizethető lakások számának növelésére. Ugyanakkor Balla Ákos figyelmeztetett, hogy a most induló fejlesztésekből csak 2027 végére lehet beköltözni, ami hosszú várakozást jelent. Jelenleg az ingatlanpiac meglehetősen drága, hiszen az újépítésű lakások négyzetméterárai 1-1,5 millió forint között mozognak. Ezért egy 60-65 négyzetméteres lakás, parkolóval együtt, akár 100 millió forintot is elérhet, ami sokak számára elérhetetlen költség.

Örök érvényű állítás az ingatlanpiacon, hogy a felújított ingatlanok ára jelentősen magasabb lehet, mint a felújítandóké. A zenga.hu adatbázisa szerint nem is kevéssel. A felújított lakások ára 32 százalékkal, míg a felújított házak ára 44 százalékkal is drágább, mint azoké, amelyek felújítást igényelnek - mutat rá az ingatlanportál, amely szerint 2025 az otthonfelújítás éve lehet.

"A felújított ingatlanok egyre népszerűbbek, és az eladóknak érdemes átgondolniuk, hogy érdemes-e rákölteniük az ingatlanra a hirdetés előtt. Az otthonfelújítási programok bővülése és az elérhető források segíthetik a piacot" - mondta Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője. A felújítási programok, mint például a vidéki otthonfelújítási és energiakorszerűsítési programok, különösen a vevők számára jelenthetnek előnyt. A SZÉP-kártyát pedig mostantól bútor vagy lakásfelújítási eszközökre is fel lehet használni.

A felújított ingatlanok iránti érdeklődés nemcsak Budapestet érinti, hanem a vidéki területeken is egyre inkább megfigyelhető. A fővárosban a felújított házak ára átlagosan 18 százalékkal magasabb, míg a felújított lakások esetében ez az arány már 34 százalék. Különösen szembetűnő a különbség a budapesti garzonlakásoknál, ahol a felújított ingatlanok négyzetméterára 38 százalékkal haladja meg a felújítandó társaikét.

A családi házak piacán is jelentős eltérések tapasztalhatók. Például a XVI. kerületben egy 100 négyzetméteres, felújításra szoruló ingatlan ára már 64 millió forinttól kezdődik. Ezzel szemben egy átlagos állapotú házért körülbelül 90 millió forintot kérnek el. Ha pedig egy teljes körűen felújított, modernizált ingatlanra vágyunk, annak ára akár 125 millió forintra is rúghat, a zenga.hu statisztikái alapján.

Tetemes a különbség a megyeszékhelyeken is. Győrben a korszerűsítendő lakásokat átlagosan 868 ezer forintos négyzetméteráron hirdetik a tulajdonosok, a felújítottakat pedig 964 ezer forintért, vagyis utóbbiak 10 százalékkal voltak drágábbak. A házak esetében viszont már 26 százalékos különbségről beszélhetünk a felújítottak javára.

Debrecenben a korszerűsített lakások iránti kereslet folyamatosan növekszik, hiszen ezek négyzetméterára meghaladja az 1 millió forintot. Azok a lakások, amelyek felújítást igényelnek, átlagosan 11 százalékkal olcsóbban kaphatók, mint a felújított társaik. Érdemes megemlíteni, hogy a felújítandó ingatlanok még kedvezőbb áron elérhetők, hiszen ezek ára akár 28 százalékkal is alacsonyabb lehet a felújított lakásokéhoz képest.

A 2024-es év lendületesen indult a magyar lakáspiac számára, a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) legfrissebb adatai alapján. Az első negyedév során a lakásárak 8,5%-os, míg a második negyedévben 1,8%-os növekedést mutattak. Azonban már a nyári hónapokban érezhető lassulás volt tapasztalható, amely a harmadik negyedévben is folytatódott. Július és szeptember között a használt lakások ára csupán 0,1%-kal emelkedett, míg az újépítésű lakások esetében 2,2%-os árcsökkenést regisztráltak. Az egy évvel korábbi időszakhoz képest viszont a használt lakások ára 12%-kal, az újépítésűeké pedig 11%-kal nőtt.

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője rámutatott, hogy a magas infláció következtében 2023-ban a lakások reálértéke átmenetileg csökkent, azonban ez a tendencia tavaly megfordult. A harmadik negyedévben a használt lakások reálára 8,4%-kal, míg az új építésű ingatlanok esetében 7%-kal emelkedett az egy évvel korábbihoz képest.

A tavalyi harmadik negyedévben ugyanis a lakáspiaci tranzakciók száma 14 százalékkal emelkedett 2023 azonos időszakához képest. Ezen belül a használt lakások eladása 13,7 százalékkal, míg az újépítésűeké 21,7 százalékkal volt magasabb. Az év első kilenc hónapjában a használt lakások piacán 29 százalékkal, míg az újépítésűekén 45 százalékkal több tranzakciót regisztráltak, így összességében - még nem teljeskörű adatok alapján - 80 ezer lakás talált gazdára. Ebből 77 ezer használt ingatlan volt, 3100 pedig újépítésű.

Valkó Dávid hangsúlyozta, hogy a prognózisok alapján 2024-re a lakáspiaci tranzakciók száma a tavalyi 105 ezer helyett akár 130 ezerre is nőhet. Ráadásul 2025-ben a növekedés tovább folytatódhat, és a 150 ezer tranzakciós szint átlépése is reális lehetőség.

A forgalmat tekintve szinte minden településtípus esetében további élénkülést mért a KSH, kivéve a községeket, ahol a harmadik negyedévben már stagnáltak az eladások.

Ahogy arról az Index is beszámolt: európai összevetésben vizsgálva, továbbra is kiemelkedő a magyar lakásárak emelkedése, reálértéken a harmadik negyedévben csak Portugália előzött meg minket egy hajszállal ebben a mutatóban. 2015-höz képest náluk 85,4 százalékos volt az áremelkedés, míg a magyar piacon 84,8 százalékkal drágultak a lakások. A harmadik helyen Litvánia állt, ahol már csak 56,4 százalékos áremelkedést regisztráltak. Három európai országban - Finnországban, Olaszországban és Romániában - pedig egyenesen csökkentek az árak 2015-höz képest.

Néhány nap eltéréssel közölte harmadik negyedéves lakáspiaci statisztikáját az MNB is, mely - bár hibahatáron belül, és egyelőre csak előzetes adatok alapján - némileg ellentmond a fentieknek, hiszen a jegybank további áremelkedést regisztrált. Országosan 2,2 százalékkal emelkedtek az árak az előző negyedévhez képest, egy év alatt pedig 14,5 százalékos volt a drágulás. A jegybank adatai szerint a községekben volt a legnagyobb, 3,8 százalékos az áremelkedés a harmadik negyedévben, ezeken a településeken egy év alatt majdnem 20 százalékos drágulást mértek.

"A legfrissebb előzetes adatok szinte biztosra vehetők, hogy a következő negyedévekben még jelentős változásokon mennek keresztül" – emelte ki Valkó Dávid. Szerinte 2025 elején, a fokozott érdeklődés tükrében, a piacon egyértelmű fellendülés várható. A tranzakciók számában akár 15-20 százalékos növekedés is bekövetkezhet, ami lehetővé teheti a már említett 150 ezres szám elérését, míg az árak alakulását illetően...

Összességében tehát továbbra is erős maradhat a kereslet, különösen a kisebb, felújított lakások piacán. Az állami ösztönzők és a lakásfelújítási programok hatására a felújított ingatlanok iránti kereslet tovább nőhet. A szűk kínálat és a magas árak mellett azonban kérdéses, hogy meddig tart a folytatódó áremelkedés, és mikor kezd el csökkenni a fizetőképes kereslet. Az eladók számára az áremelkedés még egy ideig kedvező lehet, de ahogy a kínálat bővül, a vásárlók számára is nagyobb választék állhat majd rendelkezésre.