Lakáspiac: A KSH friss statisztikái meglepő eredményeket tártak fel, hiszen az OTP előrejelzése szerint az idei évben a lakásárak emelkedése akár 15-20%-os mértéket is elérhet.

2025 első negyedévében tizedével kevesebb lakás cserélt gazdát Magyarországon, mint egy évvel korábban - mutat rá a KSH most megjelent statisztikája. E megállapítás azért is meglepő, mert az év eleje óta mindenki megnövekedett keresletről, intenzív pörgésről beszél a piacon, azonban a jelek szerint ez még nem jelent meg a hivatalos statisztikákban. Abban viszont teljes az egyetértés, hogy az év első három hónapjában erőteljes áremelkedés volt tapasztalható a lakáspiac szinte minden szegmensében, amit a kormány nemrég bejelentett kedvezményes hitellehetősége tovább fűthet majd az őszi hónapokban - állapítja meg friss elemzésében az OTP Ingatlanpont. Szerintük az áremelkedés az év egészében 15-20%-os lehet országosan, míg a frekventált területeken meghaladhatja a 20%-ot.

A KSH legfrissebb kiadványának megállapítása kissé váratlan: a statisztikai hivatal adatai szerint az év első negyedében nem tapasztalható a lakáspiaci forgalom élénkülése. Valójában 10%-kal kevesebb ingatlan cserélt gazdát, mint 2024 hasonló időszakában. Ezen számok tükrében mindössze 17 200 lakástranzakciót regisztráltak, amelyből 16 900 használt ingatlan volt, míg csupán 300 új építésű lakás talált új tulajdonosra.

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője rávilágít arra, hogy a fenti adatok meglepőek, hiszen az év eleje óta a piacon szinte mindenki a forgalom növekedéséről számolt be. Az új lakásprojektek sorra indultak, és rendkívül vonzó értékesítési mutatókkal büszkélkedhetnek. Ebben a kontextusban azonban ellentmondásosnak tűnik, hogy hivatalosan a piac fékezett ütemben működik. Valkó Dávid hangsúlyozza, hogy ennek a jelenségnek lehetnek technikai okai is, például az, hogy...

a KSH újlakás-forgalmi adataiba csak a végszerződésekkor kerülnek be a tranzakciók,

A használatbavételi engedély kiadását megelőzően általában több szerződést kötnek. Azonban a legtöbb újlakás-vásárló már jóval korábban, akár másfél-két évvel az ingatlan átadását megelőzően, sőt, akár már a tervezési szakaszban is lefoglalja a lakást. Ez azt jelenti, hogy ezek a vásárlók már jelen vannak a piacon, de a statisztikai adatokba csak később kerülnek be. Ezt a jelenséget a hivatalos statisztika által kimutatott jelentős, körülbelül 50%-os csökkenés is alátámasztja az új lakások piacán.

A Duna House korábban 32 805 tranzakcióra tett becslést az idei első negyedévre, ami 8,8%-os növekedést jelezne az előző év hasonló időszakához viszonyítva. Ez a számítás valószínűleg közelebb áll a tényleges helyzethez, mint a még nem végleges KSH-statisztikák. Azonban a pontos és megalapozott következtetések érdekében célszerű megvárni a hivatalos, végleges statisztikai adatokat.

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) legfrissebb adatai alapján a fővárosban különösen érezhetően lelassult a piaci aktivitás, mivel Budapesten az első negyedéves értékesítések 24%-kal maradtak el a tavalyi év azonos időszakától. Emellett a vármegyeszékhelyeken is tapasztalható egy 5,9%-os visszaesés. A községekben a forgalom 7,5%-kal esett vissza, míg a kisebb városok esetében stagnálást figyelhetünk meg.

A KSH adatai és a piaci tapasztalatok egybevágnak abban, hogy az év kezdetén jelentős ütemben emelkedtek a lakásárak. A használt lakások ára három hónap alatt 5,7%-kal nőtt, míg az újépítésűek esetében ez az emelkedés 2,3%-ot tett ki. Az összesített lakáspiaci árindex az előző évhez képest 12,5%-os növekedést mutatott, ami az inflációs hatásoktól megtisztítva reálértéken 6,9%-os emelkedésnek felel meg.

Az MNB nemrégiben közzétett legfrissebb lakáspiaci árindexe még nagyobb mértékű drágulást mutatott, mint amit korábban említettek. A jegybank tájékoztatása szerint országosan a lakásárak 15,3%-kal emelkedtek az előző évhez viszonyítva, sőt, a tavalyi negyedik negyedévhez képest is 7%-os növekedést észleltek. Különösen figyelemre méltó volt a helyzet Budapesten, ahol mindössze egy negyedév alatt 11,7%-os áremelkedés történt, míg egy év leforgása alatt az átlagos lakásért 22,3%-kal kellett mélyebben a zsebünkbe nyúlni.

A vármegyeszékhelyek ingatlanpiaci helyzetét elemezve a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) megállapította, hogy az átlagos négyzetméterárak legnagyobb növekedése Szegeden figyelhető meg, ahol egy év alatt 27,8%-os emelkedést tapasztaltak. Így a szegedi lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 759 ezer forintra nőtt. Pécs is hasonló trendet mutatott, ahol 27%-os drágulást jegyeztek, így az átlagos négyzetméter ára 676 ezer forintra ugrott. A harmadik helyen Székesfehérvár áll 24%-os növekedéssel, míg Debrecen nem sokkal maradt le, itt 22%-os áremelkedést regisztráltak. A legkevésbé növekvő árakkal Szolnok büszkélkedhet, ahol mindössze 3,8%-os emelkedést tapasztaltak egy év alatt. Szombathelyen és Kaposváron szintén csekély, 10% alatti drágulás volt megfigyelhető. Az idei év első negyedévében Salgótarján maradt a legolcsóbb vármegyeszékhely, ahol egy négyzetméter ára átlagosan 264 ezer forint volt. Békéscsabán 388 ezer forintot, Szolnokon pedig 433 ezer forintot kellett fizetni a lakások átlagos négyzetméteréért. A legmagasabb árakat Debrecenben mérték, ahol 885 ezer forintot kértek el egy négyzetméterért, míg Székesfehérvár közelítette a 800 ezer forintot, Győr pedig 776 ezer forinttal követi őket.

Valkó Dávid hangsúlyozta, hogy az utóbbi években egyértelműen megfigyelhető, hogy a jelentős autóipari beruházások élénkítik a vármegyeszékhelyek lakáspiaci keresletét, amely következésképpen az árak növekedését is magával hozza. Ezt a jelenséget különösen jól illusztrálja Debrecen esetében a BMW és a CATL gyárainak megjelenése, illetve Szegeden a BYD újonnan épülő üzemének hatása.

Budapesten egyre inkább elérhetetlennek tűnik az egymillió forint alatti négyzetméterár, amely már csak a pesti külső kerületekben található meg, ahol az átlagos négyzetméterár 922 ezer forintra rúg. A fővárosban összességében a négyzetméterárak körülbelül 1,2 millió forintnál járnak, míg a budai hegyvidéki kerületekben ez a szám akár 1,5 millió forint közelébe is emelkedett. Az első negyedévben egy budapesti lakás átlagosan 62,5 millió forintért kelt el, ami 8,8 millió forinttal magasabb az előző év azonos időszakához képest.

Ha a magyar lakáspiacot az európai trendek tükrében elemezzük, figyelembe véve a 2015-ös évet bázisként, akkor világosan látható, hogy Magyarország a drágulás élbolyában helyezkedik el. A lakásárak nominális emelkedése 338,7%-ot mutat, ami szinte négy és félszeres árnövekedést jelent. Ezzel szemben a második és harmadik helyezett Litvánia, valamint Portugália nem tudta elérni a 250%-os határt sem. Amennyiben az inflációt figyelembe véve, reálértéken elemezzük az árakat, a legnagyobb növekedés Portugáliában tapasztalható, ahol az áremelkedés elérte a 196%-ot. Ezzel szemben Magyarország 188%-os értékkel a második helyre szorul, míg Horvátország 160%-kal követi őket a harmadik pozícióban.

Tapasztalataink szerint az erős első negyedév után kicsit megtorpant a lakáspiac. A 3%-os kedvezményes hitel azonban az őszi hónapokban ismét élénkülést hozhat

- emelte ki Valkó Dávid. Az OTP Ingatlanpont elemzője úgy véli, hogy a korábbi becslésük továbbra is érvényes marad, miszerint...

a tavalyi mintegy 133 ezer után 2025-ben a tranzakciók száma megközelítheti a 150 ezret,

Az áremelkedés az év folyamán országos szinten várhatóan 15-20%-os mértéket érhet el, különösen a frekventált helyszíneken, ahol ez a növekedés akár a 20%-ot is túllépheti.

A címlapkép egyedi illusztrációként szolgál. A kép forrása: Getty Images.

A jelen dokumentum nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. Kérjük, vegye figyelembe, hogy a következő információk nem helyettesítik a szakértői véleményeket. Részletes jogi tájékoztatásért forduljon megfelelő szakemberhez.