Lakásstratégia: A kereslet és kínálat közötti egyensúly felborulása minden bizonnyal hatással lesz a piacra.

Ne maradj le az év legkiemelkedőbb ingatlanközvetítői rendezvényéről! A szeptember 17-én megrendezésre kerülő REA 2025 SUMMIT fantasztikus alkalmat teremt, hogy friss, gyakorlati ismereteket szerezz a legújabb ingatlanpiaci trendekről, jogi és szabályozási változásokról, valamint a finanszírozás aktuális kérdéseiről. Emellett lehetőséged nyílik találkozni az iparág meghatározó szereplőivel! Ne habozz, jelentkezz most!

Az 50 millió forintos kedvezményes lakáshitel konstrukcióval szemben visszatérő kritika, hogy az megemeli a lakásárakat. A historikus adatok azt mutatják, hogy magyar lakáspiacon az árak a rendszerváltás óta a reálbérek alakulásával mutatnak rendkívül erős korrelációt, ez azonban nem jelenti azt, hogy állami beavatkozások, támogatások, jogszabályi változások, vagy a finanszírozási költségek ingadozása ne téríthetné el rövid távon az árakat az alapfolyamatoktól. Érdemes ezért végiggondolni, mi történik mostanában a lakáspiacon, hogyan befolyásolják ezt az aktuális intézkedések, és milyen célravezető beavatkozások, illetve kockázatok mutatkoznak még a lehetséges alternatív megoldásokban.

A nyugati társadalmakhoz hasonlóan Magyarországon is a baby boomer generáció, azaz a második világháború utáni évtizedekben született emberek birtokolják az ingatlanok körülbelül 20 százalékát. A társadalmi egyenlőtlenségek csökkentésére várhatóan hatással lesz az elkövetkező évtizedekben végbemenő generációs vagyontranszfer, amely főként öröklés formájában valósul meg. Ennek következtében jelentős ingatlanvagyon kerülhet az Y és Z generációk kezébe, lehetőséget biztosítva számukra, hogy a jelenleg még kisebb anyagi erőforrásokkal rendelkező korosztályok hozzáférjenek több forráshoz és stabilabb anyagi helyzethez.

Ugyanakkor a vagyon így általában az egyes családokon belül marad, ami konzerválja a vagyoni különbségeket. Ezen túlmenően az öröklés önmagában nem kezeli a következő - legfiatalabb - korosztályok lakhatási problémáit sem. A mai trendek szerint ezek a korosztályok egyre nehezebben képesek külső támogatás nélkül előteremteni az induláshoz szükséges önerőt. Emiatt a fiatal generációk általában lépéshátrányban vannak, kérdés, hogy milyen konstrukcióban kezelhetők az ő lakhatási nehézségeik a társadalom számára legkedvezőbben.

A lakásépítési projektek fellendítése érdekében tett minden próbálkozásnak szembe kell néznie azzal a növekvő trenddel, amely a lakásépítési költségek emelkedését vonja maga után, és amely globális, valamint európai szintű folyamatokból fakad. Ennek egyik fő mozgatórugója, hogy a jogalkotók a közegészségügy, a biztonság és a környezetvédelem érdekében egyre szigorúbb előírásokat vezetnek be a termékekre és a gyártási folyamatokra vonatkozóan. A jogszabályi elvárások és a műszaki szabványok folyamatosan egyre pontosabb és magasabb szintű műszaki követelmények teljesítését követelik meg a gyártóktól, ami tovább növeli a költségeket és bonyolítja az építkezéseket.

Ezt a jelenséget mindannyian tapasztalhatjuk a saját környezetünkben. A kötelező műszaki előírásoknak való megfelelés egyre inkább bonyolulttá válik, és ennek következtében országszerte növekvő mértékben találkozhatunk olyan épületekkel, amelyek jogszabályi követelmények figyelmen kívül hagyásával készültek, legyen szó felújításokról, átépítésekről vagy akár a meglévő egységek több részre bontásáról. Ezek a beavatkozások gyakran a forráshiányos helyzetekből adódó szükségmegoldások, illetve a piaci trendeket követő kisbefektetők "fejlesztései". E közben a házilagos kivitelezés egyre inkább eltávolodik a szabályozói normáktól, mivel a modern építkezés komplexitása komoly szakmai tudást és technológiai fegyelmet igényel, sok esetben pedig szakképzettséget és megfelelő jogosultságokat is megkövetel.

A hazai szabályozás egyaránt tükrözi a tagállami döntések és az európai uniós irányelvek hatását. Miközben a kormányzati szinten egyre inkább tudomásul veszik a Magyarországon kialakuló lakhatási válságot, a 2023-as évi C. törvény (Méptv.) keretein belül megvalósuló új építésügyi szabályozás eddig azonosított költségnövelő tényezői nem tűnnek a válság megoldásának irányába mutatni. A szigorúbb épületenergetikai előírások, a TÉKA által előírt, az építendő területet növelő szabályozás, az új telekkínálat szűkítése, valamint az építőipari szakmai gyakorlat bonyolultsága mind olyan tényezők, amelyek nem segítik elő a megfizethetőséget.

Nem meglepő ezek után, hogy az építőipart - és vele az ingatlanpiacot - övező általános drágulás miatt egyre kevesebben képesek megfizetni a ma hivatalosan lakásként létesíthető ingatlanokat. Ennek fényében nagy kérdés, hogy milyen kínálati oldali támogatás jelenthet ugródeszkát azoknak, akik jó minőségű otthonban szeretnének lakni, vagy hajlandók dolgozni a saját ingatlantulajdonért.

A Bankmonitor elemzése alapján a 2025. július 2-án bejelentett 3%-os kamatozású kamattámogatott hitel várhatóan körülbelül 1,9 millió magyar számára válik elérhetővé. Ebből évente 30-35 ezer ember fog ténylegesen élni ezzel a lehetőséggel vásárlás során. Ez azt jelenti, hogy a piac egy jelentős része, a potenciális vásárlók harmada-negyede, hirtelen megnövekedett vásárlóerejével léphet színre.

A Duna House legfrissebb statisztikái szerint a budapesti első lakásvásárlók átlagosan 44 millió forintot, míg a vidéki vásárlók 34 millió forintot költenek új otthonukra. A hitelfelvételek átlagos összege 35 millió forint, ami mellett a havi törlesztőrészlet 166 ezer forintra csökkent a korábbi 235 ezer forintról. Ez azt jelenti, hogy havonta 70 ezer forint kamattámogatást biztosít az állam, ami a teljes futamidőre vetítve összesen 21 millió forintot jelent. A becslések szerint ez a támogatás körülbelül 35 000 érintett számára évente mintegy 740 milliárd forintnyi kötelezettséget jelent az állam részéről. Ez a hatalmas összeg jelentős forrást biztosítana az ingatlanpiac számára. Fontos megjegyezni, hogy ezek a számok durva becslések, mivel reálértéken számolnak, nem figyelembe véve az inflációt és a kamattámogatás hosszabb távú kihatásait. Az utóbbi évek tapasztalatai alapján azonban sejthető, hogy ennek milyen hatása lehet a piacon.

A piacon megjelenő új tőke várhatóan tovább növeli az ingatlanárakat és az építési költségeket.

A kereslet oldali támogatásokkal kapcsolatos kritikák gyakran olyan jól sikerült bérlakás programokra hivatkoznak, amelyek mintául szolgálhatnak. Valóban, az újonnan bevezetett támogatás révén a piacra kerülő többletforrások mértéke jelentősen meghaladhatja a lakhatási tőkeprogram 200 milliárd forintos keretét. Emellett figyelembe kell venni, hogy ha a 35 év alattiak lakbér- és hiteltörlesztés-támogatásának, valamint az első lakásvásárlók számára kínált 3 százalékos támogatott hitel forrásait a kínálati oldal fejlesztésére használnánk, az több tízezer átlagos méretű újépítésű lakás létrehozását tehetné lehetővé. Jelenleg azonban erről nem hallani sokat. A kormányzat ugyan 2024 őszére egy átfogó állami kollégium- és bérlakásépítési programot tervezett, amelyben a kínálati oldal erősítését célzó intézkedések is szerepelnek.

Egy ilyen széleskörű állami kollégium- és lakásépítési program különösen eredményes lenne, ha az állam aktívan részt venne az építkezések lebonyolításában, akár építtetőként, akár nonprofit fejlesztőként. Ezzel a megközelítéssel a fejlesztői profit a jövőbeli vásárlók és bérlők zsebében maradhatna, ami jelentősen hozzájárulna a lakások megfizethetőségének javításához.

Állami fejlesztéssel javítható lenne a lemaradó magyarországi régiók lakásmegújulási rátája is és szintén növelhető lenne a szociális bérlakások állománya.

Fontos hangsúlyozni, hogy a nagy bérlakásprogramok nem jelentenek minden problémára megoldást, sőt, akár újabb egyenlőtlenségeket is szülhetnek. A fejlett országok fenntarthatósági diskurzusában gyakran a minőségi bérlakások építése szerepel mint a megfizethető lakhatás kulcsa. A kínálat növelése, az adóforrások hatékony felhasználása és a lakásbérbeadás szabályozásának javítása lehet pozitív lépés, ám csak akkor, ha ezek valóban segítik azokat, akik nem rendelkeznek elegendő önerővel vagy jövedelemmel ahhoz, hogy saját otthont teremtsenek.

A bérleti piac terjedése számos társadalmi kockázatot rejthet magában. A bérleti konstrukciók, ellentétben például a hitelalapú megoldásokkal, általában nem járulnak hozzá a bérlők vagyont gyarapító lehetőségeihez, csupán fenntartják a meglévő anyagi helyzetüket. Elemzések gyakran hivatkoznak arra, hogy Németország lakosságának körülbelül 50%-a bérlőként éli mindennapjait, ami látszólag pozitív jelenség. Azonban ez azt is jelenti, hogy a német lakosság közel fele nem rendelkezik saját ingatlannal, mint reáleszközzel. A bérlők arányának emelkedése társadalmi szempontból kockázatot jelenthet, különösen, ha ezzel párhuzamosan a vagyontalanok aránya is növekszik.

Az állami bérlakáspiac fellendítése, vagy éppen ellenkezőleg, a bérleti piac gyengén átgondolt szabályozása könnyen elválaszthatja egymástól a szabad és a szabályozott lakáspiacot, ahogyan azt már láthattuk Ausztriában, Svájcban és az Egyesült Királyságban. Ezekben az országokban világossá vált, hogy a bérbeadási lehetőségekből származó befektetői hozamok mesterséges csökkentése nem elegendő ahhoz, hogy mérsékelje a lakáspiaci árak emelkedését. Ha azok, akik az ingatlanpiacról kiszorultak, a bérlakás-program révén nem tudják elérni a vagyonteremtés lehetőségét, akkor a bérleti konstrukció inkább az egyenlőtlenségek megőrzéséhez járul hozzá. Emellett természetesen léteznek más vagyonteremtési lehetőségek is az ingatlanon kívül, de hosszú távon viszonylag kevés eszköz képes olyan versenyképes hozamot biztosítani, mint az ingatlanok.

Természetesen, egy fejlett szociális hálóval rendelkező országokhoz hasonló bérlakásprogram sokkal kedvezőbb megoldásnak tűnik, mint a nyomornegyedek kialakulása. Azonban felvetődik a kérdés: vajon a kínált lehetőségekkel valóban sokan élhetnek, vagy csupán a társadalmi egyenlőtlenségek növekedésének ütemét lassítja a bérleti konstrukció? Ha az állam támogatja a széles néprétegek ingatlanvagyonhoz jutását, az kedvezőbb helyzetet teremt, de – ahogy már többször is említettem – a kereslet fokozása ellentétes hatásokat is kiválthat, ha a kínálat mennyiségileg és minőségileg korlátozott, és ez árnövekedést eredményez.

Könnyen lehet azonban, hogy a keresleti oldal erősítése és a bérlakáspiac másutt már alkalmazott fejlesztési módozatai helyett az állam más megoldásokkal jobb társadalmi hatást érhetne el. Érdemes ezért, ha csak felsorolásként is, de feltenni a beavatkozási térképre néhány olyan megoldást, amely akár a kereslet oldali támogatással, akár egy kiterjedt kollégium és bérlakás építési programmal is kombinálható, kiegészítheti és javíthatja az ilyen programok társadalmi hatékonyságát:

A kereslet növelésével gerjesztett ingatlanpiaci infláció következtében széles társadalmi rétegeket terelnek a bérlakás-piac irányába. Ez a folyamat súlyosan érintheti a szegényebb csoportok vagyoni helyzetét és kiszolgáltatottságát, végső soron pedig konzerválhatja a társadalmi egyenlőtlenségeket. Hitelképesség híján ezek a rétegek egyre inkább csak bérleti konstrukciókban gondolkodhatnak, ugyanakkor a "shared economy" nem biztos, hogy a legjobb megoldás a helyzetük javítására. A kereslet mellett a kínálatot is támogató intézkedések révén viszont a kereslet és kínálat egyensúlya stabilabb és megfizethetőbb lakáspiaci működést eredményezhet.

A cikket a KPMG egyik menedzsere jegyzi.

A címlapkép egyedi illusztrációt nyújt. A címlapkép forrása: Portfolio.

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ