Leraktuk a foglalót a kiszemelt lakásért, de sajnos a bank nem hagyta jóvá a hitelünket. Jogosult az eladó arra, hogy ne térítse vissza a közel 10 millió forintot?

Válás és kudarcba fulladt projektek körvonalában: Jennifer Lopez 2024-es éve rémálommá válik.

Ősszel elhatároztuk, hogy új építésű lakást vásárolunk, és a tervek szerint az önerőnk volt az egyetlen, amire támaszkodhattunk, míg a fennmaradó összeget hitelből kívántuk fedezni. Aláírtuk a szerződést, és a szokásos 10%-os foglalót is megfizettük. Sajnos, a bank másfél hónapnyi várakozás után elutasította a kölcsönkérelmünket, de az okát nem tudtuk meg. Az ingatlanügynökség viszont azt közölte velünk, hogy a foglaló elúszott, és a lakást másnak kínálják. Tényleg ilyen könnyen elvehetik tőlünk közel tízmillió forintot?

Kedves Olvasó! Örömmel köszöntöm Önt!

A helyzet bonyolultabb, mint elsőre tűnik, hiszen a dolgok nem mindig olyan egyértelműek, mint ahogy azt szeretnénk. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) előírásai szerint, ha egy szerződés teljesítése olyan okból meghiúsul, amelyért egyik fél sem vonható felelősségre, vagy esetleg mindkét fél felelős, akkor a foglaló visszajár. Érdekes módon az a fél, aki a teljesítés meghiúsulásáért felelős, nem csak hogy elveszíti a foglalót, hanem köteles a másik fél által kapott foglalót is kétszeresen visszafizetni. Ezért az elsődleges szempont a szerződés tartalma: mit rögzítettek benne. Ha a szerződésben az áll, hogy a vevő érdekkörében bekövetkező eseménynek minősül, ha a hitelkérelmét elutasítják, akkor a vevő nehéz helyzetbe kerülhet. Ilyen esetekben a felek közötti megállapodás részletei kulcsszerepet játszanak a jogi helyzet és a következmények meghatározásában.

Ha ilyen klauzula nincs, akkor viszont kifejezetten van jelentősége annak, hogy a bank vajon miért utasította el a hitelkérelmet, vagyis ezt mindenképpen derítsék ki: az Önök hitelképessége nem volt megfelelő, az ingatlan jogi- vagy ténybeli jellemzőivel volt gond, amiről esetleg az eladó tudhatott, esetleg Önök mulasztottak a hitelbírálati eljárás során és nem csatolták a pénzintézet által kért iratokat?

A Kúria egy 2023-as felülvizsgálati döntése alapján a foglaló jogkövetkezményeinek alkalmazásához nem a felek magatartásának felróhatóságát, hanem a szerződés meghiúsulásáért való felelősségüket kell vizsgálni. Ha a teljesítés meghiúsulása szerződésszegésre vezethető vissza, a felelősség kérdését elsősorban az határozza meg, hogy melyik fél szegte meg a szerződéses kötelezettségét. Ha a szerződés megszüntetésre kerül, vizsgálni kell, mi volt a megszüntetés kiváltó oka: arra valamelyik fél szerződésszegése miatt szankciós jelleggel jogszerűen került-e sor; avagy kizárólag valamelyik fél szerződésszegésnek nem minősülő magatartása, illetve kizárólag az ő érdekkörében felmerült olyan körülmény miatt, amelynek elkerülése vagy elhárítása tőle elvárható volt.