Túl van a legnehezebb időszakon a magyar ingatlanbefektetési piac – vajon most elérkezett az idő a fellendülésre?
A magyar gazdaság fokozatos újjáéledése az ingatlanpiacon is érezhető hatásokat gyakorol. Ezt a Colliers legutóbbi sajtótájékoztatóján világították meg, ahol a különböző ingatlanpiacok, mint az iroda-, kiskereskedelmi és logisztikai szektor jelenlegi trendjeit elemezték. Örömteli hír, hogy a Marriott Hotel tranzakciója révén az idei első félévben a hazai ingatlanbefektetések összértéke 451 millió euróra emelkedett, ezzel túlszárnyalva a tavalyi teljes évet. Az irodapiacon a kínálat által vezérelt üresedés továbbra is komoly kihívást jelent, viszont a kereslet stabilan növekszik évről évre. A következő jelentős fejlesztésekre 2027-ig főként a Váci Corridornál lehet számítani.
2025-re Magyarország gazdasági növekedése várhatóan szerény mértékben, 0,5-0,9% között alakul, és ennek hatása az ingatlanpiacon is érzékelhető. Jövőre viszont a Colliers optimistább előrejelzése szerint 2-3% közötti növekedésre lehet számítani – nyilatkozta Tóth Kristóf, az Associate Director és a Research vezetője. A munkaerőpiac jelenleg feszes, de a következő időszakban enyhe lazulásra lehet számítani. Ezzel párhuzamosan a hazai nominális bérnövekedés a korábbi, 10% feletti ütemhez képest idén már csak körülbelül 9% körüli értéket mutat.
Az építőipar, a gazdaság más szegmenseivel együtt, nehéz időszakot él meg. Az idei év során hónapról hónapra csökkent az építkezések száma, ami aggasztó tendenciát mutat.
A közeljövőben az árak konszolidációja várható, amely összhangban van a jelenlegi alacsony kereslettel. A Colliers szakértői szerint a piacon nem valószínű, hogy jelentős áremelkedések következnének be, azonban érdemes figyelembe venni, hogy az euró-forint árfolyama is szerepet játszik ebben a folyamatban. Az építőanyagok körülbelül 50%-a külföldről érkezik, így a devizaárfolyam ingadozásai közvetlen hatással vannak az árak alakulására.
Az elemző hangsúlyozta, hogy az energiahatékonyság jelentősége a 2021-22-es energiaválság következtében drámaian megnőtt. Jelenleg azok az ingatlanok élveznek felértékelődést, amelyek energiahatékonyan üzemelnek, és ezt a tulajdonosok, valamint a bérlők egyaránt jól tudják.
Zelles-Görgey Balázs, a tőkepiacok vezetője, hangsúlyozta, hogy a 2024-es év jelentős mélypontot jelentett az ingatlanbefektetések terén, hiszen a tranzakciós volumen mindössze 400 millió euróra csökkent. Ez a szám éles kontrasztban áll a Covid előtti időszak 2 milliárd eurós közelítő piaci aktivitásával. Jelenleg azonban biztató jelek mutatkoznak: a piac élénkül, és az idei első félév valószínűleg már túllépte a tavalyi év összesített befektetési volumenét, beleértve a Marriott Hotel tranzakcióját is, amely 451 millió euróra rúgott.
A Colliers szerint idén várhatóan 7-800 millió euró lehet a teljes volumen, ami nagyjából duplázódást jelentene az előző évi szinthez képest.
A piaci dinamika jelenleg elsősorban a hazai befektetők aktivitásán alapul, mivel az utóbbi években számos nemzetközi befektető visszavonult az ország specifikus kockázatai miatt. Emlékezetes esemény volt, amikor a pátyi 84 000 négyzetméteres HelloParks ingatlan megvásárlása megvalósult az Erste Alapkezelő által, amely a valaha történt legnagyobb logisztikai tranzakciót jelenti, közel 100 millió eurós értékkel. Továbbá, a 50 millió eurót meghaladó Bakerstreet-tranzakció is azt mutatja, hogy a piacon már van kereslet a jelentősebb értékű befektetések iránt. Érdemes megemlíteni, hogy a Marriott-tranzakció értéke szintén átlépte a 100 millió eurós határt, ami tükrözi a nagyobb volumenű ügyletek iránti növekvő érdeklődést.
Az ázsiai befektetők főként közvetlen külföldi befektetések (FDI) révén jelennek meg Magyarországon, ahol a CATL, BYD és hasonló elektromosautó-beruházások komoly figyelmet keltettek, és ezzel a magyar piacon is új lehetőségeket teremtettek. Ugyanakkor a hagyományos befektetések területén még nem tapasztalható jelentős távol-keleti jelenlét. A "living" szektor – amely magában foglalja például a diákszállókat – még kezdeti stádiumban van, míg Nyugat-Európában már egyértelműen domináns szereplővé nőtte ki magát. Itt tehát még bőven van lehetőség a fejlődésre és a versenyképesség növelésére.
Csörgő Anita (Director, Head of Retail) elmondta, hogy a lakossági fogyasztás elmarad a fogyasztás a nettó bérnövekedés által indokolt (és a kereskedők által remélt) szinttől, aminek főként a magas élelmiszerár-emelkedés és általános infláció lehet az oka. Hiába van több pénzük a lakosoknak, azt inkább bankban vagy ingatlanban tartják, és nem elköltik. Pozitívum, hogy a turizmus az eleve erős bázisról tud növekedni, ma már a nagy budapesti plázák vásárlóközönségének mintegy 10%-át a külföldi turisták teszik ki.
A budapesti Váci utcai boltfronton manapság szinte lehetetlen üres helyeket találni, sőt, a bérlők között már licitálás is folyik. Érdekes módon a 2027-ben lejáró bérleti szerződéssel rendelkező ingatlanok iránt is megnövekedett a kereslet. A bérlők nem kis kihívással néznek szembe, hiszen a Váci utcában a prémium üzletek esetében átlagosan 160 euró/négyzetméter áron kínálják a havi bérleteket.
A retail parkok, mint például diszkontláncok, élelmiszerláncok, drogériák és különböző szolgáltatók, piacát jelentős mértékben befolyásolja az engedélyeztetési folyamat bonyolultsága. Ezt a helyzetet tovább súlyosbítja a plázastop szigorodása, ami még inkább megnehezíti az új beruházások megvalósítását.
A Zuglóban, 2025 negyedik negyedévében megnyíló Zenith Corso bevásárlóközpont különleges figyelmet érdemel, hiszen 11 000 négyzetméteres alapterületével új színfoltja lesz a helyi kereskedelmi életnek. Ezzel párhuzamosan a Duna Plaza lebontásra kerül, hogy helyet adjon a 2028-ra tervezett Duna Mall-nak, amely 48 000 négyzetméteres területével igazi vásárlási paradicsommá válik. A tervek szerint itt neves nemzetközi márkák boltjai is megjelennek, ezzel tovább színesítve a választékot.
Korábban a növekvő üresedési ráták uralták a piacot, ám 2025 második negyedéve fordulópontot jelentett, hiszen ekkor jelentős üresedéscsökkenést tapasztaltunk. Ennek hátterében a nettó abszorpció emelkedése állt, míg az új fejlesztések leálltak.
A keresleti oldal úgy tűnik, hogy egyre inkább a növekedés irányába mutat. Az idei első félévben az új nettó kereslet, beleértve a költözéseket is, 101 000 négyzetméterre emelkedett, ami a teljes kereslet 47%-át jelenti.
Ezen a piactéren új érdeklődők érkeztek Európa különböző szegleteiből, valamint a Távol-Keletről is.
Ecsődi Miklós, az Occupier Services igazgatója, felhívta a figyelmet arra, hogy Magyarország a Covid előtt a legalacsonyabb üresedési rátával büszkélkedhetett, ám manapság a legnagyobb, 12,8%-os üresedéssel küzd. Ennek hátterében számos új fejlesztés áll, hiszen körülbelül 3,5 millió négyzetméternyi új terület került a piacra, amelyből 600 000 négyzetméter az utóbbi időszakban valósult meg. A járvány hatására a bérlők a kihasználtság optimalizálására törekedtek, ennek ellenére a nettó abszorpció, azaz a kihasznált terület évi 50 ezer négyzetméterrel nőtt. Ez a jelenség tehát a mai irodapiacon egyértelműen a kínálati oldalra vezethető vissza. A jövőre nézve, 2026-ban a kormányzati intézmények átköltözése miatt várható egy jelentősebb üresedési ugrás, de ezt követően egy egészségesebb tendencia és mérséklődő üresedési arány körvonalazódik a következő években.
A 2027-ig előretekintő "pipeline" kapcsán az mondható el, hogy négyzetméter-alapon az új fejlesztések 77%-a a Váci Corridornál koncentrálódik, itt főként a GTC, a Skanska és az Indotek nagy fejlesztései említhetők. A változó trendek miatt a jelenlegi piacon a funkcióváltások is igen hangsúlyosak, sok esetben az irodaháznak tervezett projektek időközben fordulnak a más jellegű, például lakossági vagy szállodai hasznosítás felé.
A Colliers szakértőinek elemzése alapján a magyar irodapiac erősen Budapest-központú, ám Debrecen is kiemelkedő szereplővé vált, részben a helyi infrastruktúra-fejlesztési kezdeményezéseknek köszönhetően. Ezzel szemben Szeged jelenleg kínálati nehézségekkel néz szembe, míg Győr esetében az Audi dominanciája miatt az új belépők érdeklődése csökkent.
